こんにちは。

青山鈴木不動産の鈴木です。

このブログではご所有の不動産を賃貸されているオーナー様に有益な情報をお届けしたいと思います。

 

皆様ご存じの通り、２０２０年４月１日より改正民法が施行されます。

約１２０年ぶりに改正される目的としては、

①判例の蓄積を取り入れる。

②わかりやすい文言にする。

③社会経済の変化に対応する。

④国際的な取引ルールとの整合性を図る。

とされています。

それに伴い、不動産の賃貸借契約においても押さえておくべきポイントがあり、まずは『個人保証における極度額』についてお届けしたいと思います。

 

今回の改正に伴い、

『不動産賃貸借契約において、個人を連帯保証人とする場合、極度額を定めないと連帯保証契約は無効』

となります。

個人の連帯保証人の保護を目的に、賃借人の長期にわたる家賃の滞納や故意過失に伴う対象不動産の損耗に対する原状回復など、連帯保証人が契約時には予想できないような多額の損害賠償を請求される事態を生じさせないようにすることが背景にあります。

 

ポイントは次の２点です。

①対象は個人を連帯保証人とする場合のみ。

②極度額（個人の連帯保証人が負担すべき債務額の上限）の定めが必要。

 

①対象は個人を連帯保証人とする場合のみ

法人を連帯保証人とする場合や家賃債務保証業者による保証については、従来通り極度額を定める必要はありません。

 

②極度額の定めが必要

極度額の定めが無い場合、連帯保証契約は無効となりますので、連帯保証人の無い契約となってしまいます。

なので、書面には必ず極度額の記載が必要となります。

ここで問題になるのが、極度額をいくらにするのが妥当かということです。

あまりに少額ですと、本来の保証の目的が達成されないケースが出てくる可能性がありますし、逆に高額ですと、連帯保証人の承諾を得にくくなったり、公序良俗に反して無効となってしまう可能性があります。

これについては、「極度額に関する参考資料」（出典：国土交通省ホームページ、平成３０年３月３０日国土交通省住宅局住宅総合整備課）というものが公表されており参考になると思います。

この金額でなければならないというものはありませんので、宅建業者のサポートのもと、オーナー様の意見を踏まえて連帯保証人と決定していく流れとなります。

 

今後は個人の連帯保証人を立てる形式よりも、家賃債務保証業者を利用する形式（個人の連帯保証人を併用する形式含む）が一層進むと思われます。

ご所有の不動産についてのご相談等につきましてはお気軽にお問い合わせください。